CRISE DU MARCHÉ IMMOBILIER EN FRANCE: BAISSE DES PRIX ET CHUTE DES VENTES EN ÎLE-DE-FRANCE

La région Île-de-France est actuellement au cœur d’une phase de retournement du marché immobilier en France, marquée par une baisse significative des prix de l’immobilier et une chute notable des ventes. Selon les dernières données, la situation se révèle préoccupante, avec des experts mettant en garde contre les impacts de cette crise sur l’économie nationale.

Au cours d’une récente interview accordée à Le Figaro, Yann Geano, président de la Forêt Immobilier France, a partagé ses observations et analyses sur cette situation critique. Il souligne que bien que le marché immobilier plie, il ne rompt pas totalement. Malgré une baisse de 15 % des transactions, les prix enregistrent une diminution de seulement 2 %. Cette disparité entre les deux chiffres suscite des questionnements quant à leur convergence.

L’explication avancée repose sur la nature spécifique du marché immobilier. Contrairement à d’autres actifs, les biens immobiliers ne nécessitent pas une séparation immédiate, offrant ainsi aux vendeurs non contraints une certaine latitude dans leur position. De plus, le manque d’offres, tant dans le secteur ancien que neuf, maintient les prix à un niveau relativement stable. Cette conjoncture exclut l’éventualité d’une chute brutale des prix, du moins dans les mois à venir.

Yann Geano pointe également du doigt deux autres facteurs contribuant à cette situation : la faible disponibilité de biens neufs en raison d’un robinet fermé depuis plusieurs années et la tendance persistante des Français à préférer les mêmes régions pour l’habitat, accentuant ainsi la pression sur le marché.

En analysant les données régionales, il est clair que la crise immobilière ne touche pas uniformément tout le pays.

Paris, ainsi que d’autres grandes métropoles comme Lyon, Bordeaux et Lille, enregistrent des baisses de prix de l’ordre de 4 %. En revanche, l’Île-de-France, qui englobe Paris et ses environs, connaît une véritable baisse des prix de 4 à 5 %. D’autres régions, notamment sur la côte atlantique, affichent toujours une croissance des prix de l’ordre de 0,8 %.

La hausse des taux d’intérêt est également au cœur des préoccupations. Bien que le taux moyen en France soit actuellement de 3,28 %, la perspective d’une augmentation rapide vers 4 % à 4,5 % inquiète quant à son impact sur le pouvoir d’achat immobilier. Cette hausse des taux risque de rendre les biens moins abordables pour de nombreux acheteurs.

Par ailleurs, l’investissement locatif, traditionnellement populaire, subit également une contraction, avec une baisse de 19 % des transactions effectuées par des investisseurs. Les offres de logements étudiants se raréfient, et le marché locatif tend à se bloquer. Les chiffres de la Forêt Immobilier démontrent une disparité significative entre l’offre et la demande, contribuant à une durée d’occupation plus longue des logements en location.

Face à cette situation, les professionnels de l’immobilier cherchent à adapter leurs pratiques pour répondre aux défis actuels. La mise en place de dispositifs tels que les « prix bleus » permet aux vendeurs d’ajuster leurs prix après 45 jours sur le marché, en échange d’une visibilité accrue. Cette approche s’inscrit dans un effort global pour réajuster les prix et encourager les transactions.

l’Immobilier : Craquera ou ne Craquera pas?

L’année en cours a été témoin de nombreuses spéculations concernant le marché immobilier, le terme « craquera » étant sur toutes les lèvres. Les discussions tournent autour de l’éventualité d’une baisse significative des prix de l’immobilier, mais est-ce vraiment un scénario plausible ? Dans cet article, nous examinerons les arguments pour et contre la possibilité d’un « craquera » immobilier et tenterons de démêler les faits des rumeurs.

Le Crack immobilier- : Mythe ou Réalité ?

L’idée d’un Krach immobilier évoque une chute brutale et drastique des prix, rappelant les précédentes crises économiques telles que celle de 1929. Cependant, il est crucial de préciser que ce n’est pas simplement une petite baisse, mais plutôt une chute à deux chiffres des prix d’un actif. Dans le contexte actuel, de nombreux observateurs s’interrogent sur la réalité d’un tel scénario, alors que les données ne semblent pas encore refléter une baisse significative des prix immobiliers.

Arguments en Faveur du Crack.

Plusieurs arguments ont été avancés pour soutenir l’idée d’un « craquera » immobilier. Tout d’abord, la baisse de la capacité d’emprunt est mise en avant, avec des courtiers tels que Cafpi et Pretto évoquant une réduction d’environ 25% en un an. Une telle réduction pourrait potentiellement avoir un effet en cascade sur les prix. De plus, certains affirment que le marché immobilier réagit avec un délai d’au moins 12 mois à tout déclencheur macroéconomique, ce qui pourrait signifier que les effets de la hausse actuelle des taux d’intérêt ne se feraient sentir que plus tard.

Enfin, l’impact des « passoires thermiques » est cité comme un facteur potentiel contribuant à un éventuel « crack ». Alors que ces biens représentent 15% du marché, la difficulté pour les acheteurs de financer des rénovations énergétiques pourrait entraîner une vente massive de ces biens. Les signes de cette tendance sont encore discrets, mais certains observateurs prédisent que cela pourrait avoir un impact à moyen terme.

Arguments en Faveur d’un Atterrissage en Douceur.

D’un autre côté, il existe des arguments en faveur d’un atterrissage en douceur plutôt que d’un « craquera » immobilier. Tout d’abord, le déséquilibre entre l’offre et la demande de logements en France est pointé du doigt comme une force stabilisatrice des prix. La pénurie de logements maintient les prix à un certain niveau, en particulier dans le contexte d’une offre de logements neufs en déclin. De plus, l’immobilier est souvent considéré comme un besoin essentiel, ce qui peut limiter les variations brutales des prix.

Une autre considération est le fait que près de 40% des ventes immobilières se font sans crédit en France. Cela signifie que de nombreux acheteurs n’ont pas de contrainte liée aux taux d’intérêt et sont moins susceptibles de réagir brutalement aux variations des taux. De plus, les propriétaires actuels pourraient hésiter à vendre et à supporter des taux d’intérêt plus élevés en cas de rachat.

le marché immobilier en plein retournement en Île-de-France.

Dans le contexte économique actuel, le marché immobilier en Île-de-France connaît un tournant majeur. Les indicateurs avancés des notaires mettent en lumière une chute généralisée des prix, avec une baisse estimée à environ 5 % pour les appartements dans la région. Cette évolution significative a des répercussions sur différents aspects du marché immobilier, et il est essentiel de comprendre les facteurs qui contribuent à ce retournement.

Baisse des Prix et Évolution du Marché.

Dans la capitale, la baisse des prix est particulièrement notable. Le prix moyen au mètre carré a atteint 10 072 euros, reflétant une baisse de 1,9 % depuis le début de l’année en cours. Ce changement de tendance est également observé dans les ventes de biens immobiliers, qui ont enregistré des chutes significatives. À Paris, les ventes ont connu une baisse de 23 %, tandis que la petite couronne a vu ses ventes diminuer de 27 %.

Impact sur l’Île-de-France.

L’Île-de-France se révèle être la région la plus touchée par cette baisse des prix immobiliers. L’ensemble du marché est en plein ajustement, ce qui crée des opportunités et des défis pour les acheteurs et les vendeurs. On estime que le prix du mètre carré à Paris pourrait franchir la barre symbolique des 10 000 euros dans les mois à venir.

Un Retour de Dynamisme Malgré la Baisse.

Malgré cette tendance à la baisse des prix, un dynamisme retrouvé est observé dans le marché immobilier en Île-de-France. Ce phénomène est particulièrement prononcé à Paris, où l’intérêt des investisseurs français et étrangers semble insuffler une nouvelle vie au marché. Les acheteurs et les investisseurs avisés profitent de ces conditions pour saisir des opportunités potentielles.

Vaut-il mieux investir dans l’immobilier ou dans l’or ?

Considérons le cas d’un lecteur dont l’appartement, situé dans une petite ville, n’a pas augmenté en valeur depuis 2007, et a même légèrement baissé. À l’époque, il avait acheté ce bien immobilier car les prix ne cessaient de grimper et il craignait de ne jamais pouvoir devenir propriétaire. Aujourd’hui, avec des connaissances accrues en macroéconomie et géopolitique, il a calculé que la valeur de son appartement pourrait encore diminuer de moitié. Il faut également prendre en compte les normes énergétiques, l’entretien, et l’augmentation des impôts locaux. De plus, l’argent qu’il tirerait de la vente de cet appartement aujourd’hui aurait beaucoup moins de valeur qu’il y a 15 ans.

Posséder de l’immobilier pour y habiter peut être avantageux si l’on est propriétaire sans dettes. Cependant, s’endetter pour louer n’est pas toujours une bonne idée à moyen terme. En cas d’hyperinflation, il serait difficile de vendre des onces d’or ou même des Napoléons pour acheter des denrées, car la monnaie se déprécierait rapidement. Ainsi, il est prudent de disposer de réserves de nourriture et d’argent physique pour environ deux ans, car la valeur de l’argent est plus petite et il est plus facile de payer avec.

Il est essentiel de souligner que tout est une question de timing et de stratégie personnelle en fonction de l’évolution de la situation. Pour cela, il est crucial de posséder des informations fiables, ce qui n’est pas toujours le cas avec les médias mainstream. Les vendeurs d’or utilisent souvent la peur comme outil marketing puissant. Néanmoins, avoir quelques métaux précieux peut être une bonne précaution face à la gestion monétaire actuelle et comme moyen d’épargne à long terme ou de transmission générationnelle. Offrir une once d’or a toujours un impact particulier.

L’immobilier ne sera pas systématiquement la solution idéale, surtout avec les nouvelles normes des diagnostics de performance énergétique (DPE) qui affecteront le marché locatif. Pour les futurs propriétaires, ces nouvelles normes peuvent faire baisser les prix, rendant les biens plus abordables (à condition que les banques soient prêtes à prêter). Être propriétaire permet aussi de transmettre un bien à ses enfants, ce qui, ajouté à quelques métaux précieux, peut constituer une sécurité supplémentaire face aux imprévus.

Enfin, en considérant une possible explosion du cours de l’or et les paramètres fiscaux entre les pièces à cours légal et celles soumises aux taxes sur la vente de métaux précieux, il pourrait être plus judicieux d’investir dans de petites pièces.

LMP / LMNP, statut de loueur en meublé – défiscalisation immobilière –

La Loi Loueur en Meublé Professionnel vous permet d’acquérir un Bien immobilier loué afin de se créer une retraite non imposable avec une exonération des plus-values et de l’ISF
Le programme dure pendant le temps du crédit et jusqu’à épuisement des fonds.

LA LOI EN BREF.

• Le statut de loueur en meublé s’applique au propriétaire d’un bien, neuf ou ancien, loué meublé à une personne physique ou morale. Les revenus de cette activité relèvent des Bic (bénéfices industriels et commerciaux).
• Le loueur en meublé est dit « non professionnel » (LMNP) lorsque les loyers encaissés sont inférieurs à 23.000 € par an. Source
• Le loueur en meublé est dit « professionnel » (LMP) lorsque les loyers encaissés dépassent 23.000 € par an ou lorsqu’ils représentent plus de 50 % des revenus du propriétaire. Il est alors obligatoirement inscrit au registre du commerce et des sociétés :

Les types de locations:

• La location d’une chambre meublée.
• La location saisonnière d’un appartement.
• La location de chambres d’hôtes et gîtes ruraux.
• La location de logements situés dans une résidence avec services ou résidence de tourisme et confiés par bail commercial à un exploitant.

LES AVANTAGES FISCAUX.

• LMNP : vous êtes considéré comme l’exploitant d’un bien commercial qui va générer un résultat d’exploitation négatif, sous l’effet des intérêts d’emprunt puis des amortissements. Ce déficit foncier sera imputable sur les bénéfices de même nature
• Vous échappez à quasiment toute fiscalité Bic pendant la durée de votre prêt, ensuite vos revenus Bic ne seront pas fiscalisés jusqu’à épuisement des amortissements différés.
• LMP : même avantages sauf que vos déficits d’exploitation seront imputables sur l’ensemble de vos revenus. L’impact défiscalisant en est donc fortement accru.
• En LMNP comme en LMP, sous certaines conditions, le bien peut être acquis hors TVA

RÉSULTATS

• La constitution d’un patrimoine immobilier conséquent, acquis pour un effort d’épargne très restreint pendant la période de remboursement de l’emprunt.
• Un patrimoine immobilier qui rapporte des revenus importants et non fiscalisés, tant qu’il reste des amortissements différés.

Comment évaluer la valeur d’un bien immobilier.

Parmi différentes méthodes pratiquées pour évaluer un bien immobilier, l’une d’entre elles, dite « méthode par capitalisation » est fréquemment utilisée pour évaluer un bien en fonction des revenus, bruts ou nets, qu’il procure.

La détermination du taux de capitalisation est l’un des points les plus délicats, et constitue dans la plupart des cas l’un des principaux points de discussion, voire de négociation. De la même manière que le marché immobilier permet de définir un prix par mètre carré de référence, il existe des taux de rentabilité de référence qui dépendent des localités et du type d’activité hébergée dans les locaux.

Le principe est le suivant:

Pour un taux de rentabilité annuel de t%, la valeur du bien est calculée en prenant le loyer annuel, divisé par le taux t. Par exemple pour 6% de rentabilité annuel et la rentabilité annuelle de 24.000 Euros:

Exemple: 24 000 /0,06 = 400 000; la valeur de votre immeuble est donc de 400 000 Euros.

Attention, la valeur d’un bien dépend également de son état d’occupation, de sa facilité à être loué, et de la fiabilité des locataires.

Difficulté de remboursement crédit immobilier.

Chacun des deux signataires du contrat, le prêteur et l’emprunteur, ont le même intérêt objectif à ce que tout se passe bien.
Vous êtes probablement surendetté si vos retards de paiement s’accumulent, que votre découvert bancaire est devenu un gouffre et que vos créanciers vous relancent.
Comme il est inutile d’espérer que ça s’arrangera tout seul, prenez les devants. En prenant des initiatives, vous accélérerez le traitement de votre dossier et mettrez ainsi de votre côté toutes les chances de trouver une issue favorable.

Vous pouvez entrer directement en relation avec vos créanciers pour imaginer avec eux un nouvel échéancier de remboursements.
Un établissement de crédit peut légalement refuser de vous prêter s’il estime que vous éprouverez des difficultés pour rembourser le crédit aux échéances prévues. Il n’a pas à motiver son refus.
Pour augmenter les chances que tout se passe bien, il vous sera souvent suggéré de souscrire une assurance, et parfois de présenter la caution d’un proche ou d’un établissement spécialisé.
Mais une telle garantie n’est pas toujours suffisante pour obtenir un crédit. Si l’établissement auquel la demande est faite considère que son risque serait trop grand, il refusera de prêter.