Le nouveau prêt à taux zéro verra-t-il le jour, comme prévu, au 1er février prochain… ou un peu plus tard ? Le calendrier est important pour certains Français qui s’apprêtent à acheter leur résidence principale et qui, s’ils diffèrent leur achat, auront peut-être la chance de profiter de ce nouveau dispositif, plus généreux que la formule actuelle et, surtout, accessible à un plus grand nombre d’emprunteurs.
Le ministère du Logement promet une mise en œuvre très rapide. Après l’adoption par le Parlement du projet, d’ici à la fin de l’année, les décrets et arrêtés nécessaires à son application devraient être publiés dans les quinze premiers jours de janvier. Ainsi, le calendrier prévu par la loi – qui fixe au 1er février le lancement du nouveau dispositif – serait respecté. Pour gagner du temps, des projets de décrets ont même déjà été rédigés et soumis aux établissements de crédit pour consultation.
Mais les banques réclament un délai supplémentaire.
« Il faut environ un mois à compter de la publication des derniers textes réglementaires pour former les conseillers, adapter les systèmes informatiques et pouvoir diffuser ce nouveau prêt à taux zéro », explique-t-on à la Fédération bancaire française. En dépit de cette incertitude sur le calendrier final, certains ménages ont quand même intérêt à attendre pour acheter, si cela leur est possible. C’est le cas notamment de ceux qui convoitent un logement ancien. Aujourd’hui, le prêt à taux zéro est réservé au neuf ou aux biens à rénover (le montant des travaux doit être au moins égal à 35% du coût de l’opération). Dans quelques mois, dans sa nouvelle version, il sera accordé pour l’achat de tout logement décent, même ancien sans travaux.
Les familles dont le revenu fiscal de référence (mentionné sur le dernier avis d’imposition) est aujourd’hui légèrement trop élevé pour prétendre à ce prêt gratuit peuvent aussi avoir intérêt à différer leur acquisition : les plafonds de ressources à respecter pour l’obtenir vont en effet être majorés (lire le tableau ci-contre), ce qui leur permettra peut-être d’y avoir accès, dans quelques mois seulement. Enfin, même les ménages qui peuvent d’ores et déjà prétendre à ce prêt seront gagnants s’ils diffèrent un peu leur achat. Avec la réforme, ils ont en effet une chance d’obtenir ainsi un prêt 0% plus important. Son montant restera certes limité à 20% du coût de l’opération en général et à 50% du montant du ou des autres prêts. Mais il ne peut en outre excéder un plafond fixé par l’état, qui sera relevé (lire le tableau ci-contre) pour les achats dans le neuf.
Pour les biens anciens, le plafond du prêt à taux zéro devrait être inférieur à celui appliqué dans le neuf, de 10% en zone A, de 20% en zone B et de 25% en zone C. Mais attention, le prêt à taux zéro, même élargi, restera réservé aux personnes qui ne sont pas encore propriétaires de leur résidence principale et ne l’ont pas été depuis au moins deux ans. Seules exceptions envisagées : les personnes handicapées, leurs parents, et les personnes privées de logement à la suite d’une catastrophe naturelle. C’est du moins les principales dispositions du projet qui, déjà voté par les députés, sera soumis la semaine prochaine au Sénat.
Il est de plus en plus difficile de trouver un assureur.
Il est de moins en moins facile d’assurer une copropriété. Certaines compagnies se sont en effet retirées du marché. Et les syndics, qui ont déclaré de nombreux sinistres ces dernières années, ont donc du mal à trouver des contrats. Les assureurs vérifient généralement les sinistres des trois dernières années. «Les généralistes hésitent de plus en plus à couvrir ce risque», constate Bernard Cadeau, vice-président du groupe Orpi. D’autres désertent carrément ce marché : «Depuis deux ans, les compagnies résilient les contrats assurant les copropriétés», remarque Henry Buzy-Cazaux, directeur adjoint du groupe Foncia.
Pourtant, l’assurance de l’immeuble garantit les parties communes contre des dommages éventuels. Elle n’est pas obligatoire légalement, mais tous les règlements de copropriété imposent d’en souscrire une. D’une façon générale, le contrat garantit la responsabilité civile du syndicat, l’incendie et les dégâts des eaux. «Mais il peut arriver que le syndic n’ait pas la possibilité de remplir les obligations résultant du règlement de copropriété. Les compagnies ayant tendance à ne plus couvrir les dégâts des eaux lorsqu’il y a eu trop de sinistres», témoigne Paul Rolland, président de la Confédération des administrateurs de biens (Cnab).
Le défaut d’assurances peut coûter cher aux copropriétaires.
«En cas de sinistre endommageant ou détruisant l’immeuble, ou en cas d’accident engageant la responsabilité du syndicat des copropriétaires, ces derniers devront en supporter les frais. Les sommes à débourser pouvant être considérables, il est de leur intérêt de veiller à ce que la copropriété soit bien assurée», conseille Isabelle Dahan, directrice de mon-immeuble.com.
A côté des garanties de base, le contrat peut inclure des garanties complémentaires plus ou moins étendues. Par exemple, la Cnab a négocié un contrat de ce type, baptisé Sécurimo, comprenant la garantie valeur à neuf de reconstruction, les risques d’infiltration… Cependant, plus le contrat est enrichi en garanties, plus la prime est élevée. Pour limiter la hausse, certains gestionnaires jouent sur le montant des franchises. «Mieux vaut souscrire le contrat le plus complet possible, mais avec un bon niveau de franchise. De cette façon, on évite de faire des déclarations intempestives qui coûtent cher», conseille Michel Guivarc’h, directeur général adjoint du groupe Foncia.
«Les sinistres mondiaux ou nationaux ont entraîné une remise en cause des tarifications en matière d’assurance d’immeubles. Ces deux dernières années les augmentations ont atteint jusqu’à 60%», indique Paul Rolland.
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