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S’ils constatent que le marché immobilier de l’ancien a une fois de plus déjoué tous les pronostics qui prévoyaient une stabilisation des prix, les notaires parisiens reconnaissent que «la grande menace susceptible de casser le ressort de la croissance réside dans la poursuite de la hausse des prix». Ajoutée à cela, l’augmentation des taux d’intérêt «ne manquerait pas de désolvabiliser des pans entiers d’accédants à la propriété», préviennent-ils. «La pause des prix sera-t-elle enfin au rendez-vous dans les prochains mois ? On ne peut que l’espérer. Il en va de la fluidité du marché immobilier francilien, et ce faisant, du dynamisme de ce secteur d’activité», explique Me Christian Pisani, président de la Chambre des notaires de Paris. En tout état de cause et contrairement aux prévisions établies par les professionnels de l’immobilier, les prix ont poursuivi leur envolée au premier trimestre 2011.  Selon l’indice Notaires-Insee, les prix des appartements anciens ont ainsi progressé, d’un trimestre sur l’autre, de 3,1 à 3,8% en fonction des départements. Sur un an, la hausse atteint 12,3% à Paris à 4 139 euros le mètre carré, 13,9% dans les Hauts-de-Seine (3 108 €/m2), 15,9% à Saint-Denis (1 708 €/m2), et jusqu’à 16,6% dans le Val-de-Marne (2 439 €/m2) !

Le VIe arrondissement parisien reste indétrônable.

Suivi de près par le VIIe arrondissement (6 062 €/m2), dont le prix moyen est resté étale en variation annuelle. A l’opposé, le XIXe arrondissement reste le moins cher de Paris (2 908 €/m2), suivi pour la première fois par le XVIIIe (3 261 €/m2). Le XXe arrondissement, quant à lui, a vu ses prix flamber de 19,8% à 3 332 €/m2. A noter que la plus forte progression a été enregistrée dans le XIIe arrondissement, où les prix se sont envolés de 20,4% à 4 050 euros le mètre carré ! Dans les départements de la petite couronne, les villes de Pantin (2 096 €/m2) et de Montreuil (2 057 €/m2) ont franchi des records avec des hausses respectives de 32% et 31,3%. Issy-les-Moulineaux, Levallois-Perret et Vincennes ne sont pas en reste. Leurs prix dépassent désormais 3 400 euros le mètre carré, se rapprochant insensiblement de ceux des XIe et XIIIe arrondissements de Paris. Faute de pouvoir investir dans la capitale, les ménages continuent de se tourner vers les communes plus lointaines et donc plus accessibles. Ce qui, mécaniquement, a pour effet de faire monter les prix.

Le volume des transactions, quant à lui, a continué de croître au cours du premier trimestre. Tous biens confondus, les ventes à Paris et dans les départements de la petite couronne (Hauts-de-Seine, Saint-Denis, Val-de-Marne) ont ainsi progressé de 5,4% au premier trimestre, à 33 210 unités contre 31 499 au premier trimestre 2003. «Cette augmentation globale des transactions masque toutefois des disparités entre le marché des appartements qui affiche des hausses dans le neuf comme dans l’ancien, et celui des maisons individuelles (NDLR : – 22,8% dans le neuf, – 7,8% dans l’ancien)», remarquent les notaires parisiens.

La vitalité du marché immobilier francilien peut, selon la Chambre des notaires de Paris, trouver une explication dans la conjonction de trois facteurs. Tout d’abord, une forte pression de la demande émanant des ménages franciliens qui, en cherchant à satisfaire des besoins en logements encore importants, ont anticipé une hausse prévisible quoique modérée des taux de crédits immobiliers. Elle s’explique également par une situation économique incertaine qui incite désormais de nombreux épargnants en quête de sécurité à se détourner tout à la fois des placements peu rémunérateurs et des valeurs mobilières particulièrement volatiles, pour trouver refuge dans l’investissement immobilier.

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Enfin, elle réside dans l’évolution préoccupante des pensions de retraite qui pousse toujours plus de ménages à accéder à la propriété et à se constituer un patrimoine immobilier qui leur permettra, à l’âge de la retraite, d’économiser le montant d’un loyer. Contrairement à ce que prévoient nombre d’agents immobiliers qui disent constater une stagnation des prix dans certains quartiers de Paris, les notaires parisiens indiquent que le dynamisme des transactions constaté au début de l’année «ne semble pas devoir fléchir au deuxième trimestre». «Les tendances relevées dans les études notariales font état d’une progression du nombre de ventes, qui est d’ailleurs plus forte en mai qu’en avril», constatent-ils.

Équité entre les bénéficiaire.

Quel que soit le contrat, le fisc traite de la même façon les bénéficiaires. Si cela va de soi s’agissant des primes versées avant 70 ans car l’abattement de 152 500 euros s’applique par bénéficiaire, il peut en être autrement pour celles versées après 70 ans. En effet, ces primes sont réintégrées dans l’actif successoral pour être taxées aux droits de succession au-delà de 30 500 euros. Et ce quel que soit le nombre de bénéficiaires et de contrats. La difficulté réside dans le fait qu’au jour du décès le fisc ne connaît pas toujours le nombre de contrats souscrits et le nombre de bénéficiaires. Certes, la compagnie d’assurances a l’obligation, dès qu’elle a connaissance du décès de l’assuré-souscripteur, de communiquer dans les quarante-cinq jours qui suivent le nom des bénéficiaires. Mais, si aucun d’entre eux ne s’est manifesté, il est très fréquent qu’elle ne soit pas au courant du décès.

La pratique veut que le fisc accorde l’abattement de 30 500 euros au premier bénéficiaire qui le lui demande. Mais cela ne veut pas dire que les autres ne peuvent s’en prévaloir. En effet, rappelle Jean-Jacques Branche, directeur d’UAF Patrimoine, «l’instruction fiscale du 29 mai 1992 fait obligation à l’administration de répartir l’abattement au prorata des montants perçus par tous les bénéficiaires». De ce fait, si elle a accordé trop d’abattement à l’un, il lui incombe de lui réclamer des droits supplémentaires au titre du partage de l’abattement. Ainsi, l’équité entre les bénéficiaires est sauvegardée, quelle que soit la date de déclaration.

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