Les années se suivent et ne se ressemblent pas: après avoir été bloqué l’an dernier par manque de produits, le marché de la location en région parisienne est en train de se retourner. L’offre aujourd’hui est abondante et après cinq années de forte hausse, les loyers stagnent voire diminuent pour certains.
«J’ai actuellement trois fois plus de biens à louer que l’an dernier à pareille époque», se lamente Laurence Darmon qui dirige une agence immobilière dans le quartier du Marais. Profitant des taux d’intérêts bas et de l’allongement de la durée des crédits à vingt-cinq voire trente ans, beaucoup de locataires ont franchi le pas et acheté. Et ils y ont été d’autant plus incités qu’il est aujourd’hui plus facile d’emprunter que de louer. Les banques ouvrent grand leurs portes, consentant des prêts à 100% tandis que les propriétaires multiplient les exigences: des revenus représentant trois voire trois fois et demi le loyer, une caution parentale ou à défaut une caution bancaire. La hausse importante des loyers supérieure à l’augmentation du pouvoir d’achat a fait le reste. «Nous avons constaté un taux anormal de demandes de congé sur les appartements loués dans les douze derniers mois», note ainsi Renaud des Portes de la Fosse, directeur opérationnel chez Locare. Preuve que les locataires effrayés par le prix qu’ils ont dû mettre pour se loger, n’ont qu’une idée: trouver moins cher. «Ils n’hésitent plus, pour ce faire, à déménager», ajoute Jacques de Carné, agent immobilier dans le VIe arrondissement (contact en bas d’article) qui constate plus généralement une baisse de la durée moyenne de location depuis plusieurs années. Le taux de mobilité selon l’observatoire Snoupi de l’Union nationale de la propriété industrielle, est de 24,2% contre 21,6% en 1993. Toujours en moyenne, un locataire du secteur privé reste 41 mois dans un studio, 52 mois dans un deux-pièces, 62 mois dans un trois ou quatre-pièces et 71 mois dans un cinq-pièces.
La baisse de la demande est particulièrement sensible sur les appartements de quatre pièces et plus.
Moins de personnes physiques mais également moins d’entreprises. Ces dernières ont réduit le nombre de leurs cadres expatriés et attribué à chacun un budget logement moindre, économies obligent! La baisse du dollar pour les sociétés étrangères a amplifié le mouvement. Face à cette augmentation de l’offre, les candidats à la location ont accru leurs exigences. Seul un bien en parfait état trouve aujourd’hui preneur ce qui signifie travaux de remise en état pour le propriétaire à chaque changement de locataire. «D’où la nécessité, pour ne pas le faire fuir, de trouver le «juste» prix» remarque Renaud des Portes de la Fosse. «Pour ce faire, nous avons mené en mars une opération «vérité des prix». Depuis, nous constatons que nous louons plus vite. La demande est aussitôt réapparue.» «Avec la baisse des loyers, on re-solvabilise la clientèle», ajoute Eric Clauss du cabinet Bazin SA.
Selon les produits, la correction est plus ou moins prononcée.
Renaud des Portes de la Fosse distingue ainsi les produits «faciles» à louer des autres. Faciles cela veut dire un certain nombre de critères: une adresse satisfaisante, des transports en commun à proximité, un immeuble se présentant bien et un appartement disposant d’un bon plan… «Pour ce type de biens, les loyers n’ont que très légèrement baissé. Pour les autres en revanche, la correction peut atteindre 5% voire plus… Nous louons aujourd’hui 21,65 euros le mètre carré ce que nous proposions sans difficulté à 23 euros au plus haut.»
La baisse diffère également selon la taille des biens. «Alors qu’il existe une quasi sur-offre sur les grands appartements, la demande sur les petites surfaces, du studio aux trois-pièces, existe. Sur les premiers, la baisse peut atteindre 15%, en revanche, sur les secondes, nous constatons moins une baisse des loyers qu’un allongement de la durée de location», relate Patrick Safar, directeur général de Gérard Safar SA, administrateur de biens à Paris et en première couronne. «Sur les plus de trois pièces, nous sommes passés en moyenne de 20 euros le mètre carré hors charges à 17 euros aujourd’hui», précise-t-il. «Sur les appartements familiaux, il devient aujourd’hui difficile de dépasser 3000 euros par mois hors charges et ce quelles que soient la superficie et la qualité du bien», remarque encore Eric Clauss qui loue les grandes surfaces dans le VIIIe, XVIe, XVIIe arrondissement, 20 à 21 euros le mètre carré contre 23-24 euros s’agissant de petites surfaces.
«Cet allongement de la durée de location est certes indéniable mais il faut le relativiser», commente Dominique Lecat, du cabinet PPCI. «Si le loyer est dans le marché, nous parvenons à louer les petites surfaces dans le délai de préavis donné par l’ancien locataire. S’il n’y a pas de travaux, le propriétaire n’a pour ainsi dire pas de vacance locative.» De la même façon, l’écart de loyer qui avait quasiment disparu dans les années 2000 entre les différents arrondissements, est actuellement en train de se creuser. «Dans les Xe, XIe, XIIIe arrondissements, on loue les petites surfaces 20 euros le mètre carré et dans le VIe ou le VIIe arrondissement ente 25 et 30 euros», relève Jacques De Carné.
La baisse des loyers est également plus importante dans la première couronne ouest qu’à Paris.
«A Asnières, ce que nous louions 15 euros le mètre carré est proposé aujourd’hui à 13 euros» relève Patrick Safar. De son côté, Renaud des Portes de la Fosse note une baisse sensible des loyers à Versailles compte tenu de la possibilité qu’ont eu les locataires d’acheter ou encore à Courbevoie en raison de l’arrivée sur le marché au même moment d’un nombre important d’appartements à louer. Enfin la location meublée qui séduit tant les propriétaires car la durée de location est libre et la fiscalité des revenus fonciers plus intéressante, souffre. L’offre est aujourd’hui supérieure à la demande et les loyers ont beaucoup baissé si bien qu’on ne loue pas plus cher sauf exception un bien meublé qu’un bien vide. N’échappent à cette nouvelle réalité du marché que les biens de grande qualité situés dans les quartiers très recherchés de Paris, très touristiques ou estudiantins.
Pour les professionnels de l’immobilier, l’avenir dépendra de la capacité des propriétaires à s’adapter à la nouvelle donne du marché. Plus rapidement ils anticiperont les nouveaux prix, moins grande sera la correction car la demande existe et le parc locatif en diminution avec la vente par les institutionnels de leur patrimoine locatif. Reste que le mouvement est bien entamé et qu’en l’absence de reprise économique et de hausse importante des taux d’intérêt qui détournerait de l’achat les candidats à la location, le marché devrait rester difficile. Cette évolution qui a débuté à Paris, est – avec un degré moindre car la hausse y a été moins forte – en train de gagner les grandes métropoles régionales.
| Gerard Safar SA +33 1 58 05 40 0049 Avenue de la Grande-Armée, 75116 Paris, France |
| Jacques De Carne Real estate ++33 1 40 46 78 08 24 Boulevard Saint-Marcel, 75005 Paris |
Que faire en cas de loyers impayés ?
Mesures préventives et recours : quelques clés à l’attention du propriétaire pour se prémunir contre les impayés.
Les loyers impayés peuvent grandement fragiliser la situation financière du propriétaire qui héberge un locataire indélicat. Comment se prémunir contre ce risque, quels sont les mesures préventives et les recours du propriétaire ? Petit tour d’horizon.
Mesures préventives
Les critères de sélection des locataires sont de plus en plus drastiques surtout dans les grandes villes. Certains bailleurs refusent les personnes titulaires d’un contrat de travail temporaire ou en période d’essai. On exige aussi généralement des revenus équivalents à quatre fois le montant du loyer.
Autres précautions :
– La demande de dépôt de garantie (en général 2 à 3 mois de loyer encaissés et restitués en fin de bail)
– La caution, une personne s’engageant à acquitter le loyer en cas de défaillance du locataire. Vous pouvez aussi souscrire un contrat d’assurance contre les risques de loyers impayés. Avantage fiscal : les primes versées sont alors déductibles de vos revenus fonciers.
Plus récemment, certaines sociétés spécialisées en caution proposent au locataire de leur verser directement le dépôt de garantie plutôt qu’à l’agence ou au bailleur. En contrepartie, la société assure au propriétaire :
– Un règlement des loyers impayés pendant toute la durée du bail
– Un dédommagement partiel si des travaux de réfection s’imposent après le départ du locataire
– Un prise en charge partielle des frais d’expulsion
Recours légaux
Le bailleur dispose de plusieurs recours devant la justice :
– La procédure d’injonction de payer
– La procédure de saisie-gagerie en vertu du privilège légal que détient le bailleur sur les meubles appartenant à son locataire.
– La procédure de saisie des sommes versées au locataire au titre de l’allocation logement
– La procédure d’expulsion, pouvant être prononcée sous astreinte mais non-exécutable durant l’hiver.