•  
  •  
  •  
  •  

En 2011, plus de 198 milliards d’euros étaient investis en Allemagne dans les fonds fermés. Les fonds fermés caractérisent le pays. Pour réaliser des projets importants, l’argent manque souvent, non seulement à l’économie privée mais aussi aux finances publiques. Cela vaut aussi bien pour les casernes de pompiers que pour le virage énergétique. Les fonds fermés peuvent réunir les fonds manquants pour de tels projets. Leur durée de vie — souvent entre 5 et 20 ans — assure stabilité et continuité.

Ainsi, les fonds fermés façonnent ni plus ni moins l’avenir de l’Allemagne. Grâce à leurs capitaux, ils pérennisent les emplois et rendent possibles les investissements dans les technologies innovantes prometteuses. Les chiffres parlent d’eux-mêmes : chaque année, des investissements à hauteur d’environ onze milliards d’euros au total sont levés. En 2010, les fonds ont été répartis dans des biens d’une valeur totale d’environ 198 milliards d’euros.

Société d’émission, promoteur et apporteur – trois synonymes pour la même activité. Celle-ci est exercée par des sociétés de taille moyenne qui se sont spécialisées dans la création de fonds fermés.  Ces sociétés peuvent être dirigées par leur fondateur, être cotées en bourse ou bien encore avoir des banques ou sociétés d’assurances comme actionnaires. Elles réalisent le financement de projets et permettent ainsi à des investisseurs d’accéder à des investissements intéressants dans des actifs réels.

Beaucoup de promoteurs se concentrent sur certaines formes d’investissement comme l’immobilier, les bateaux, les avions ou les énergies alternatives. En général, ils disposent d’une grande expertise dans leur domaine, ce qui leur permet de trouver des biens intéressants pour les investisseurs et à de bonnes conditions.

Notre recommandation pour investir dans l'or et l'argent - Goldbroker.com

La maison d’émission s’occupe de garantir le cadre économique et juridique indispensable au financement réussi d’un projet.

Outre le capital des investisseurs, il est souvent nécessaire de faire appel à des crédits bancaires en vue d’assurer le financement de projets importants. La levée de capitaux extérieurs entre également dans les attributions de la d’émission. À cet égard, il convient cependant de noter que non seulement les opportunités mais aussi les risques sont augmentés.

En outre, le promoteur coordonne aussi les juristes et fiscalistes externes, rédige les dossiers de vente et accompagne tout le processus d’autorisation du dossier auprès de la BaFin (l’autorité fédérale allemande de surveillance des services financiers). Il coordonne et assiste aussi la commercialisation du produit auprès des investisseurs.

Cela ne s’arrête pas là : lorsqu’un nombre suffisant d’investisseurs est réuni pour financer le projet et le fonds fermé, le promoteur s’occupe de la gestion courante du bien objet de l’investissement et informe régulièrement les investisseurs sur le développement. Il exerce ces missions jusqu’au terme et la liquidation du fonds. Il lui appartient aussi d’assurer la cession du bien à la date programmée d’avance ou sur décision des investisseurs. Le produit de la cession est alors, après déduction des frais, distribué aux investisseurs.

Les apporteurs indépendants et courtiers immobiliers sont des partenaires précieux pour les investisseurs s’intéressant aux fonds fermés. L’’expérience seule ne suffit pas, les connaissances techniques sont aussi importantes. Enfin, dans le domaine des investissements en biens réels, de nouvelles offres voient continuellement le jour et les conditions économiques propres à chaque marché peuvent évoluer.

Sept arguments en faveur des fonds fermés

Les fonds fermés peuvent jouer un rôle important dans les portefeuilles de placements. Ils peuvent protéger contre les effets de l’inflation et ils évoluent souvent indépendamment des fluctuations des bourses.

1.         Indépendance des marchés d’actions

Les fonds fermés ne sont pas cotés en bourse et sont en général des investissements sur plusieurs années. C’est pourquoi ils sont insensibles aux fluctuations des cours à court terme. Pour le succès d’un fonds fermé, l’important n’est pas le cours au jour le jour mais l’ensemble des produits réalisés à expiration de sa durée de vie.

2.         Transparence

Les investisseurs intéressés peuvent consulter dans le prospectus relatif au fonds toutes les informations ayant trait au projet d’investissement et au calcul de rentabilité. Pendant la durée du fonds, ils reçoivent des circulaires et informations des sociétaires ainsi que les rapports d’activité et états financiers. Chaque dossier sur un fond fait l’objet d’une analyse et d’une autorisation par l’Autorité fédérale allemande de surveillance des services financiers (BaFin). Par ailleurs, de nombreuses maisons d’émission font établir un rapport d’expertise comptable répondant à la norme IDW S4 et ont recours à une notation par une agence externe.

3.         Importance pour l’économie nationale

Les fonds fermés revêtent une importance primordiale pour l’économie nationale allemande. Les fonds fermés investissant dans des biens économiques comme l’immobilier, les bateaux, les avions et les infrastructures, ils contribuent à créer des emplois et dégager des valeurs réelles. Ils jouent de plus un rôle important dans tous les domaines investissant dans les nouvelles technologies – par exemple les énergies renouvelables, les biotechnologies ou les biens durables comme l’immobilier.

4.         Rendements

Les fonds fermés sont des produits de placement destinés à dégager des profits. Les investisseurs perçoivent chaque année des versements provenant de leurs investissements et à expiration de la durée d’un fonds fermé, le bien d’investissement est généralement vendu. Beaucoup de fonds fermés affichent des rendements supérieurs à ceux engendrés par d’autres formes d’investissement. Ainsi, il convient cependant également de vérifier soigneusement une chose : les chances de rendements élevés sont souvent associées à des risques plus importants.

5.         Un travail moindre pour l’investisseur

La gestion de biens d’investissement incombe à la maison d’émission. Les conséquences pour l’investisseur sont parfaitement illustrées par l’exemple de l’immobilier résidentiel : lorsqu’un investisseur achète un logement, il est responsable alors de la location, de la communication avec le locataire, des éventuelles réparations, du calcul des charges annexes, etc. Dans des biens d’investissement de grande taille, qui peuvent compter un grand nombre de logements, ces tâches incombent à la société gestionnaire du fonds.

6.         Protection contre les effets de l’inflation

Les fonds fermés investissent dans des biens réels. Ces derniers voient en général leur valeur augmenter ou les produits qu’ils dégagent s’ajustent en fonction de l’inflation. Par exemple, les fonds immobiliers fermés se protègent de l’inflation en introduisant des clauses d’indexation dans les contrats de bail.

7.         Mutualisation des capitaux et individualité

Dans les fonds fermés, les investisseurs peuvent mutualiser leurs capitaux pour effectuer des investissements plus importants à plusieurs. Chacun pouvant décider dans quel bien il souhaite investir, le placement est également plus individualisé que dans les fonds ouverts.

fairvesta devient la référence

Un exemple typique de fonds fermés conçus de manière solide est celui des fonds de commerce immobilier de la gamme Mercatus de fairvesta. Ils garantissent une stratégie intelligente, la plus grande sécurité possible pour les capitaux investis grâce aux investissements dans des biens réels, une protection contre l’inflation grâce à des biens immobiliers de qualité et sources de rendement et des rendements élevés provenant des loyers et bénéfices commerciaux immobiliers.

fairvesta profitent de situations exceptionnelles, comme les ventes bancaires provenant de saisies, les partages d’héritage ou les ventes forcées, afin d’acquérir des biens immobiliers à des prix particulièrement avantageux. À la différence des investissements conventionnels dans des biens immobiliers, les investisseurs profitent chez fairvesta de délais sensiblement réduits entre les reventes. Ainsi, les biens immobiliers ne sont pas revendus, comme biensouvent, uniquement après 10 ou 20 ans mais, en moyenne, après trois à cinq ans. Pour ce faire, fairvesta mise sur la qualité et des critères stricts d’investissement ont été définis : les investissements sont exclusivement opérés en Allemagne dans des biens immobiliers de qualité et rentables, exempts de toutes dettes et charges. Lesdits biens ne doivent aucunement faire l’objet de travaux d’assainissement et de modernisation. Le prix d’achat ne doit pas excéder au maximum 70 pour cent de la valeur vénale actuelle. Le rendement moyen annuel des biens en question doit s’élever à au moins dix pour cent du prix d’achat. Le fonds de fairvesta, tout comme le fonds de commerce immobilier actuel Mercatus X, ont ainsi simultanément deux sources de gains : les loyers courants et les profits commerciaux réalisés.

Tous les biens du fonds sont financés exclusivement au moyen de capitaux propres. Cela minimise sensiblement les risques liés au marché des capitaux par rapport aux produits levés. Les investisseurs ne sont ainsi aucunement tenus par le bon vouloir des banques. L’utilisation illimitée des ressources et le contrôle du suivi de celles-ci par le biais d’une société neutre d’expertise comptable garantissent le respect des directives de placement rigoureuses tout au long de la durée. Par ailleurs, l’approbation du conseil des investisseurs est obligatoire pour chaque investissement. Chaque investisseur a par ailleurs un droit garanti de regard dans les livres comptables, grâce auquel il peut s’informer sur l’état de sa participation.

Pour le fonds spécial Mercatus X, fairvesta table un rendement annuel à deux chiffres. Il correspond aux rendements effectifs du fonds précédent. Malgré la crise financière, les investisseurs de la « deuxième société de participation immobilière de fairvesta », un ancien fonds de la gamme Mercatus, ont dégagé sur les cinq dernières années un rendement annuel de 12,37 pour cent. Les prévisions réalisées par fairvesta ont été dépassées. Le fonds de commerce immobilier créé en 2005 a été liquidé en 2011 et les avoirs ont été versés aux investisseurs.

En France, les fonds immobiliers fermés et donc leurs actions peuvent être vendus en France uniquement par l’intermédiaire de courtiers immobiliers agréés, conformément à la « loi Hoguet ». Aucune autre autorisation de l’Autorité des marchés financiers (AMF) n’est nécessaire pour l’apporteur. Le prospectus d’émission pour le fonds immobilier Mercatus a été homologué en Allemagne par l’Autorité fédérale allemande de surveillance des services financiers (BaFin), conformément à la directive fédérale allemande « prospectus ». Comme il n’existe pas de fonds immobiliers fermés en France comme en Allemagne, l’AMF a reçu très fréquemment des demandes relatives à fairvesta, notamment dans la phase de démarrage de la commercialisation. Les barrières linguistiques et différences entre le marché des placements de capitaux allemand et français, associées à la méconnaissance des produits allemands, ont nécessité de la part des Français des besoins plus importants en clarifications.

Il existe bien entendu, comme pour chaque placement de capitaux, des chances et des risques. Ainsi, tous les courtiers immobiliers intéressés sont soigneusement formés, à la base puis au fil du temps, avant d’obtenir une licence de commercialisation de fonds immobiliers. Les investisseurs en France auraient dû rechercher des alternatives lucratives, notamment au vu de la crise de l’euro, la crise financière et la crise de la dette. Pour ce faire, fairvesta propose, grâce à des biens immobiliers de qualité et rentables, exempts de toutes dettes et charges et des biens immobiliers provenant de la niche de marché des ventes suite à des saisies bancaires, des alternatives exceptionnelles pour les investisseurs en biens immobiliers sur le marché français.

  •  
  •