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En Allemagne,  les prix de l’immobilier n’a jamais aussi augmenté. Dans les principales villes, la hausse atteint les 50% en moins de dix ans… .

Il n’y a guère de publication sur le marché allemand de l’immobilier qui ne parle de l’Allemagne comme « d’un refuge ». Récemment, le marché de l’immobilier allemand n’a obtenu que de bonnes notes au MIPIM 2017, le plus important salon européen de l’immobilier professionnel. Les professionnels de l’immobilier dans le monde entier sont sur la même longueur d’onde. Le professeur Hans-Werner Sinn, président de l’ifo Institut connu pour ses analyses plutôt critiques, interviewé récemment par l’auteur, tout comme le Professeur Wolfgang Wiegard qui s’est exprimé dans le cadre de l’étude économique sur le marché allemand de l’immobilier parue au printemps, estiment que l’immobilier allemand a profité de la crise. L’immobilier profitera dans le long terme de la fuite vers les valeurs réelles qui est due à la crise de la dette, bien loin d’être résolue. Dans son rapport mensuel de février, la Banque centrale allemande a examiné si une bulle était en train de se mettre en place sur le marché allemand de l’immobilier résidentiel. Les investisseurs français, quant à eux, ne se rallient pas (encore), à quelques exceptions près, à cette position.

L’auteur analyse plus de 25 années d’économie immobilière. La nouvelle crainte d’une bulle immobilière est surtout entretenue par les médias et la pause estivale devrait voir cette peur encore s’amplifier. Bien entendu, il existe sur le marché des investisseurs soi-disant « prudents » qui sont obsédés par la peur de l’inflation et qui dans l’immobilier résidentiel sont prêts à payer des prix surélevés sans plus aucun rapport avec le marché à long terme. À la condition que l’investisseur ait engagé des capitaux propres importants, cette stratégie ne conduit même pas à un échec cuisant. Le rendement après impôts est toujours supérieur à celui des obligations. Seulement il n’est pas question de pouvoir revendre le bien dans un avenir proche. Si l’on analyse les statistiques pour l’Allemagne et à l’international, on constate qu’au cours des 20 dernières années dans le secteur de l’immobilier commercial, la valeur nominale du parc a plutôt baissé alors que dans le secteur de l’immobilier résidentiel, la valeur nominale des biens n’a pas, en moyenne, progressé au même rythme que l’inflation. Au niveau international, l’Allemagne a pris du retard. Lors du boom des 20 dernières années en Europe, l’Allemagne a dû adapter ses structures. Le reste de l’Europe, en revanche, a connu un essor économique, notamment dans l’évolution du prix de l’immobilier. Aujourd’hui, c’est le contraire. Alors qu’une grande partie des pays européens doit faire face à une crise d’adaptation, l’Allemagne peut rattraper son retard. Elle n’a pas connu de période aussi attrayante depuis les années 80. L’Allemagne est donc loin d’être dans une bulle, mais a encore du retard à rattraper.

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L’immobilier est-il automatiquement sûr et rentable ?

Le retour à l’immobilier et à la sécurité présente cependant certains risques pour les investisseurs : Autrefois, on disait que « l’avidité dévore le cerveau » ; aujourd’hui, le contraire est également vrai : « La sécurité dévore le cerveau ». Lorsque la tempête s’est calmée, le port de refuge peut s’avérer être une baie ensablée, alors que les grands navires portant la conjoncture accostent ailleurs. La principale question est de savoir : « Comment et où peut-on gagner de l’argent avec des biens immobiliers ?

En Allemagne, l’immobilier de placement phare (« Core ») est en tête des desiderata des investisseurs institutionnels et des fonds. Mais est-ce vraiment la meilleure des solutions ? Il faut d’abord noter que ce concept s’est beaucoup étendu. La définition originelle – un bien sur un emplacement de premier ordre avec une structure diversifiée de locataires – n’est plus appliquée. Aujourd’hui, on qualifie souvent de placement phare un bail à long terme avec un locataire unique sur un bien situé sur un emplacement de deuxième ordre. Dans cette configuration typique du placement phare, le couperet tombe avec la fin ou le renouvellement du bail. Cela peut se passer bien, mais pas toujours. Même le placement phare classique qui a vocation a demeuré à long terme dans le parc détenu, n’apporte plus toujours les résultats escomptés. Il est toujours plus difficile de gagner de l’argent dans ces placements phares en immobilier commercial. Un bien immobilier dont les loyers ne peuvent augmenter que sur la base d’indices ne présente qu’une protection partielle contre l’inflation. C’est la location du bien qui détermine sa valeur. Toute location à un locataire unique ne se termine pas obligatoirement en fiasco, cela est certain. Cependant le risque demeure de voir le locataire déménager, que cela soit prévu ou non, et de devoir assumer les pertes de loyer – alors que les intérêts continuent de courir – les coûts de rénovation et d’assainissement, de restauration des modifications apportées par le locataire, les périodes sans encaissement de loyer. Dans un fond les coûts de gestion et les coûts directs de location entament les liquidités et ne peuvent être financés si le parc n’est pas loué. Des locations intermédiaires conduisent à des provisions et des pertes en capital. Les rendements actuellement faibles de contrats de location à long terme ne reflètent pas ces risques. L’Allemagne n’est pas un paradis démographique en pleine prospérité.
Alors que pour l’immobilier résidentiel, la tendance est à la hausse dans le long terme, la valeur refuge de l’immobilier commercial en Allemagne doit faire l’objet d’une analyse critique. Les intérêts et les horizons divergent. Le succès d’un placement n’est visible qu’à l’expiration du contrat de location. On peut donc se demander si la stratégie visant à effectuer des placements phares n’est pas plus motivée par les intérêts des employés de grands investisseurs, des intermédiaires financiers, des financiers ou des courtiers qui peuvent tous se mettre à l’abri pendant 10 années de location que par les intérêts des investisseurs qui se voient confrontés aux risques au bout de 10 ans. Par ailleurs, on doit se demander si la forme traditionnelle d’un financement externe à raison de 50 à 70%, qui multiplie le risque, est encore moderne ou si l’immobilier n’est pas devenu aujourd’hui un placement de fonds propres. Enfin, on peut se demander si les métropoles de bureaux classiques sont vraiment ce qu’il y a de mieux pour des biens immobiliers phares et si le « contrat de location avec protection » d’un bien immobilier entièrement loué dans le long terme est vraiment, en regard du contexte global du marché allemand de l’immobilier, la meilleure option pour investir de l’argent dans l’immobilier.

Comment donc gagner de l’argent et avec quel type de biens immobiliers allemands ?

Exception faite des logements utilisés par les propriétaires dont les prix sont soumis à des critères propres, l’immobilier ne permet de faire des bénéfices par le biais des revenus locatifs, déduction faite des faux frais non imputables, des frais d’entretien et des provisions pour réhabilitation ultérieure, que si l’on réussit à rehausser soit les loyers soit le multiplicateur. On peut obtenir des revenus locatifs plus élevés en louant les logements inoccupés, en restaurant et en relouant les surfaces, en procédant à une gestion professionnelle des actifs, en mettant en valeur des potentialités laissées de côté jusque-là, en faisant des économies. Tout ceci n’est pas possible sur l’immobilier phare classique loué dans son intégralité. Ici, seuls comptent les indices et les loyers d’enchaînement, souvent plus bas. Accroître la valeur par augmentation du multiplicateur passe soit par la vente au moment le plus propice du cycle soit par la transformation de la classe de risque, par ex. en augmentant la sécurité du bien immobilier par restauration de la valeur intrinsèque et amélioration de la location. Ceci n’est pas possible sur l’immobilier phare classique complètement loué, étant donné qu’il s’agit le plus souvent du premier emménagement dans un bâtiment neuf. Ici, la valeur intrinsèque et la qualité du contrat de location ont tendance à diminuer dans un premier temps. Il est donc clair que la valeur ne peut efficacement augmenter que sur les biens immobiliers achetés à un prix avantageux, présentant un développement potentiel et ne répondant pas aux exigences auxquelles doivent satisfaire des biens immobiliers phares. Tout ceci parle en faveur des emplacements de type B et des sites qui ne sont pas principalement visés par les investisseurs institutionnels performants en termes de capitaux propres.
Lors de son dernier symposium en mars 2016, la célèbre agence de notation Feri a estimé que les investisseurs s’orienteront dans les prochaines années vers l’immobilier de bureaux en emplacement périphérique et l’immobilier résidentiel. En raison de la baisse du volume des transactions et du rendement plus faible, la fixation des investisseurs sur les placements « phares » devrait prendre fin. Feri prévoit donc, que les investisseur se focaliseront dans les années à venir sur l’immobilier de bureaux en emplacement périphérique. La forte demande de placements « phares » a conduit selon Feri à une baisse des rendements, respectivement à de hauts multiplicateurs dont la croissance a atteint ses limites. Un accroissement de la valeur dans les prochaines années ne peut alors venir que de l’évolution des loyers. Patrizia Gewerbe Invest a calculé que les meilleurs rendements dans les villes de catégories B sont supérieurs de 200 à 250 points de base à ceux obtenus dans les métropoles. Au cours du premier trimestre Corpus Sireo et empirica ont étudié en commun 14 emplacements de bureaux en Allemagne qui ne font pas partie des « Big 7 ». Il ressort de cette étude que l’évolution des 14 emplacements de deuxième ordre étudiés est plus stable que celle des « Big 7 ». Dans la moitié de ces villes, le taux d’inoccupation était inférieur à 5 %.

Dans toutes les réflexions, il convient de tenir compte d’un aspect : il n’y a pas un seul marché et l’évolution n’est pas uniforme sur tous les segments. Chaque bien immobilier est unique en son genre. Il suit certes l’évolution globale du marché, mais peut également la dépasser ou s’en écarter sensiblement. Par ailleurs, les marchés de l’immobilier peuvent s’engager dans des voies différentes. Le seul point commun à tous les segments de l’immobilier est le fait qu’un bien immobilier sans usager est une ruine. Dans le long terme, c’est la demande des usagers, et non pas l’inflation, qui détermine la valeur d’un bien immobilier.

D’une manière générale dans l’immobilier résidentiel, la tendance est positive. Ceux qui, il y a encore trois ans se tournaient vers les banques et les produits dérivés et considéraient les rendements de l’immobilier trop faibles, investissent aujourd’hui dans l’immobilier résidentiel. Les experts confirment qu’il existe sur le marché immobilier résidentiel une dynamique comme on n’en avait pas vue depuis les années 1980. Les premiers à en bénéficier sont les investissements directs dans les métropoles et les emplacements de premier ordre. Cela peut être constaté aujourd’hui. Ensuite viennent les emplacements périphériques et les produits immobiliers comme les fonds. Des millions de citoyens retrouvé leur confiance dans l’immobilier et dans les conceptions d’investissement traditionnelles. Sur certains marchés les établissements financiers annoncent « complet ». Les promoteurs immobiliers les mieux lotis parlent de « louer » plutôt que de « vendre ». Il est évident que dans une telle situation, exagérations et mouvements de panique ne peuvent être évités.

Nous assistons actuellement à une renaissance de l’immobilier résidentiel comme placement financier. Il s’agit d’une tendance de fond. Le marché prospère sans subvention de l’État. Depuis 1993 l’immobilier résidentiel en Allemagne, à quelques exceptions près, avait fait une pause dans son développement. par rapport à l’étranger, l’Allemagne a pris du retard en ce qui concerne les loyers et les prix. Sans croissance des loyers, il n’est guère possible de procéder aux rénovations nécessaires. L’Allemagne est (trop) bon marché. Les professionnels le savent. La commercialisation de gros « paquets » immobiliers et de société immobilières s’est dynamisée en 2017. Le volume a atteint environ 5 à 6 milliards d’Euros. La moité des logements vendus étaient situés à Berlin (source:NAI). L’Allemagne a plus et mieux à offrir, le potentiel est grand. Les avantages à long terme sont : Le résidentiel va encore pour 20 ans à l’encontre de l’évolution démographique. Le nombre de foyers augmente. Le logement dépend du revenu, du patrimoine et du prix. La demande progresse lorsque les prix baissent ou bien que les disponibilités financières augmentent. dans le résidentiel, les effets de rémanence augmentent la demande de surface de logement – la veuve reste dans le grand logement. Mais ces constatations sont d’ordre général. Le succès d’un investissement se décide au niveau du micro-marché, de l’économie régionale et de l’évolution démographique.

Dans le cas des bureaux et du commerce de détail, la crise n’a pas laissé de traces au niveau des chiffres, mais uniquement au niveau des attentes. L’année 2017 a même été une bonne année. Le commerce de détail profite rapidement de la conjoncture. Jones Lang LaSalle a calculé qu’en termes statistiques, la location des bureaux suivait l’évolution du Dax avec un décalage de 9 mois. On ne sait pas s’il existe un lien fonctionnel. En tous les cas, il y a un certain décalage entre la conjoncture et l’utilisation de bureaux. L’évolution est également positive pour les investissements professionnels dans les immeubles de bureau. La demande porte cependant exclusivement sur des biens immobiliers phares. Dans le long terme, il est important que le cash flow soit garanti. Ici, les prix atteignent à nouveau un niveau record. La location de bureaux ne connaît pas encore de crise. Si l’on forme la moyenne des statistiques de location déclarées par les plus grands courtiers, les activités de location ont augmenté d’environ 15%

Dans les 7 plus grandes villes allemandes, les métropoles de bureaux. Dans le même temps, l’absorption nette, c’est-à-dire la consommation de surfaces supplémentaires par les entreprises qui s’installent ou celles qui augmentent de taille, a augmenté beaucoup plus vite par rapport à l’année précédente. Le décalage dans le temps fait également ressortir cette évolution. Le chiffre d’affaires des investisseurs professionnels à partir de 10 millions d’euros et plus a augmenté d’environ 20% et n’a été freiné que par l’offre limitée de biens immobiliers phares. Parmi les 20 plus grosses affaires, on relève 12 investissements dans le commerce de détail. Le marché affiche également une tendance positive dans l’hôtellerie, les immeubles sociaux et l’immobilier de santé ou encore l’immobilier logistique, mais les différents cas sont très complexes.

Conclusion : De bonnes notes sont attribuées partout au marché allemand de l’immobilier. Cependant, c’est ailleurs aujourd’hui que se font les bonnes affaires, là où les perspectives de gagner de l’argent sont les plus mauvaises. Les investisseurs qui ont peur de louer ne devraient pas placer leur argent dans l’immobilier. Les biens immobiliers phares sont très demandés et chers au point que les rendements ne reflètent pas les risques. Ils n’offrent pratiquement aucune chance de rendement, juste une sécurité limitée dans le temps. Les gestionnaires d’actifs professionnels, qui disposent d’une grande expérience et d’un solide savoir-faire, vont chercher leurs bénéfices là où les fanatiques de la sécurité ne se rendent jamais : dans les biens immobiliers vendus à un prix très avantageux, présentant un potentiel de développement dans les villes de catégorie B. Ces immeubles peuvent être transformés en biens immobiliers susceptibles d’être achetés par des investisseurs refusant le risque. Ils paient volontiers deux ou trois loyers annuels en supplément pour une location à long terme. Bien sûr, de tels biens immobiliers sont soumis à de nombreuses opportunités et de nombreux risques. Mais c’est justement là que se font les meilleures affaires.

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