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En déclarant dans sa première conférence de presse qu’il souhaitait encourager le crédit immobilier et simplifier le régime des garanties hypothécaires actuellement «beaucoup trop cher et contraignant», le ministre de l’Economie a jeté un pavé dans la mare. Au-delà du changement du droit hypothécaire, les mesures envisagées impliquent en effet «un changement de mentalités tant au regard du crédit que de la transmission du patrimoine», relève Didier Chappet, président-directeur général d’UCB, filiale du groupe BNP Paribas.

Le constat est sans appel.

l’hypothèque est aujourd’hui la garantie la plus onéreuse. Son coût avoisine 2,5% du montant du prêt, contre moins de 1% pour la caution. Pour un crédit immobilier de 120 000 euros sur quinze ans, l’hypothèque, selon Meilleurtaux.com, revient à 3 180 euros contre 957 euros pour la caution. Elle comprend 2 380 euros de frais d’inscription au conservatoire des hypothèques et de frais de notaire et 800 euros de frais de mainlevée. N’échappent à ces derniers frais que les rares emprunteurs qui vendent leur bien au moins deux ans après la date d’échéance théorique de leur prêt, c’est-à-dire la date annoncée dans le contrat de prêt. Le délai grimpe à cinq à six ans pour un prêt à taux variable. Mais peu d’acquéreurs en profitent, beaucoup revendent en effet le bien avant même d’avoir achevé de rembourser le crédit ou après l’avoir remboursé par anticipation.

La caution coûte en réalité plus chère.

2 130 euros dans notre exemple. Mais, à l’échéance, l’organisme de caution en rembourse une partie (1 170 euros). Ce montant était destiné à faire face aux incidents de paiement. Si l’on tient compte de l’érosion monétaire (le remboursement intervient 10, 15, 20 voire 25 ans plus tard), l’économie est moindre. Néanmoins, la caution l’emporte quoi qu’il arrive sur l’hypothèque. Aussi 70% des crédits immobiliers non aidés consentis aujourd’hui par les banques l’utilisent contre quelques pour cents il y a une dizaine d’années.

Pour rendre l’hypothèque plus compétitive, Bercy peut diminuer les frais pris par l’état. La dernière baisse remonte au début des années 80. Le ministère peut également décréter que l’hypothèque tombe dès que le crédit est remboursé, même par anticipation. Cela supprimerait les frais de mainlevée. Si toutes ces mesures améliorent la compétitivité de l’hypothèque par rapport à la caution, elles n’encouragent pas le crédit. Or tel est le souhait des pouvoirs publics depuis plusieurs mois. C’est ainsi que les anciens ministres de l’Économie et du Logement, Francis Mer et Gilles de Robien, avaient créé un groupe de travail sur la possibilité d’introduire en France la technique très répandue aux États-Unis et en Grande Bretagne du «reverse mortgage». L’objectif est de rendre le patrimoine immobilier plus liquide en permettant aux propriétaires de dégager une capacité d’emprunt supplémentaire, voire des revenus sous forme de rentes. Le gouvernement souhaite par ce biais compenser la perte de revenus, et donc le manque à gagner en termes de consommation et donc de croissance que suscitera pour un grand nombre de Français la cessation de la vie active compte tenu du déséquilibre des régimes de retraite par répartition.

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La réforme consisterait à autoriser, sur un bien déjà gagé, de nouvelles hypothèques. En théorie, la législation le permet mais, dans la pratique, aucun établissement n’accepte de détenir une hypothèque de deuxième rang. En effet, l’hypothèque de premier rang couvre non seulement le capital emprunté mais également ce que la loi appelle les accessoires (intérêts, pénalités de retard…). Prendre une hypothèque de deuxième rang, c’est aujourd’hui, pour un établissement, n’avoir aucune garantie d’être remboursé en cas de problème. «Pour lever ce handicap, souligne Didier Chappet, il faudrait comme aux États-Unis limiter l’hypothèque au capital emprunté.» Chaque établissement se rembourserait sur le prix du bien à hauteur du crédit restant à couvrir.

Cette réforme, qui suppose le vote d’une nouvelle loi, se heurte au problème des prêts déjà en cours. Pourraient-ils ne pas être concernés ? Et si oui comment remettre en cause des contrats de droit privé engageant les deux parties ?

Cette évolution permettrait de surcroît de tenir compte de l’évolution de la valeur vénale du bien.

Si cette dernière a augmenté, la capacité d’emprunt progresserait d’autant. Mais que se passerait-il en cas de moins-value ? «Il faudrait là encore modifier le droit et faire en sorte que la seule vente du bien libère l’emprunteur de son crédit quel que soit le produit obtenu», commente Didier Chappet. En France, ce n’est aujourd’hui pas le cas : l’emprunteur est tenu sur l’ensemble de son patrimoine des dettes accumulées.

La volonté d’asseoir le montant du crédit sur la valeur du bien et de le dissocier de la capacité de remboursement de l’emprunteur se heurte à la fameuse règle des 30% qui est le taux d’endettement considéré comme maximal si l’on ne veut compromettre la situation financière de l’emprunteur. «Ce n’est pas parce son bien s’est apprécié que l’emprunteur dispose de plus de revenus pour faire face à ses dépenses», souligne un banquier. Reste que les établissements raisonnent aujourd’hui de plus en plus en revenu résiduel plutôt qu’en termes de pourcentage. «Au-delà du crédit, cette réforme, commente Didier Chappet, permettrait aux personnes financièrement «justes» de dégager des revenus supplémentaires pour «mieux» vivre à la retraite et faire face à leurs besoins.» Une sorte de viager financier qui n’engagerait la personne qu’à la hauteur des revenus consentis. Au décès, le solde reviendrait aux héritiers.

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