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Faut-il encore investir dans l’immobilier? De fait, avec la hausse des prix, les bonnes affaires se font rares et il semble de plus en plus difficile d’acquérir en vue de réaliser une plus-value. En revanche, prendre un certain nombre de précautions permet d’éviter de réaliser à coup sûr une mauvaise affaire.

Premier réflexe: acheter au juste prix


C’est-à-dire au prix du marché et ne pas se laisser tenter par le jeu de la surenchère. «Mieux vaut, en effet, rater une bonne affaire que d’en faire une mauvaise», lance un investisseur chevronné. Dans l’ancien, les statistiques des notaires, très précises, permettent de se faire une première idée. Ces moyennes sont certes à prendre avec précaution: chaque bien immobilier est différent, mais s’en écarter de plus de 15 % à 20 %, c’est nécessairement prendre un risque. Éviter les biens atypiques
Dans un marché où les prix sont élevés, les biens «atypiques» inspirent également la prudence. Le charmant nid d’aigle, au septième étage sans ascenseur, s’il a su vous séduire parce que vous êtes un adepte des escaliers, aura nécessairement plus de mal à trouver un preneur en cas de revente que le même appartement situé au cinquième étage avec ascenseur… et le prix risque de s’en ressentir fortement. De même, les lofts, ateliers, péniches, petites maisons en fond de cour… sont des biens toujours difficiles à évaluer et qui s’adressent à une clientèle plus restreinte. Difficile en effet de définir un prix au mètre carré pour ces achats coups de cœur.Payer cher… la qualité seulement
Dans un marché immobilier en haut de cycle, le deuxième réflexe consiste à privilégier des biens de qualité: quitte à payer cher, autant acheter un appartement de bonne qualité, bien situé et en parfait état! Chaque élément de décote doit être pris en compte. «Exposition, étage, état de l’immeuble, voisinage, nuisances diverses et variées, travaux à réaliser: tous ces inconvénients doivent se refléter dans le prix», recommande un agent immobilier, qui admet toutefois que «les vendeurs ne se montrent pas toujours faciles à convaincre». Dans un marché déprimé, un bien de qualité trouvera toujours preneur.

Éviter les promesses


Dans les périodes où les prix sont élevés, il faut éviter d’acheter des promesses: le quartier qui a de l’avenir, l’ascenseur promis, le square qui doit, un jour, s’étendre sous les fenêtres de l’appartement… Tous ces arguments doivent être soigneusement vérifiés. Faute de preuves solides, évitez de surpayer un bien immobilier car ces promesses n’engagent – trop souvent – que ceux qui les écoutent.

Dans le neuf, se référer aux prix de l’ancien
«Lorsqu’un bien neuf, même assorti d’importants avantages fiscaux, se paie deux fois plus cher que le bien équivalent dans l’ancien, c’est qu’il est trop cher», prévient un professionnel. En règle générale, l’écart entre le neuf et l’ancien ne doit pas excéder 30 à 40 % pour des biens équivalents.Profiter de la faiblesse des taux
Sauf situation particulière, il est aujourd’hui avantageux de s’endetter. En effet, de mémoire de banquier, jamais ou presque les taux des crédits immobiliers n’ont été aussi bas. Cette faiblesse des taux permet aux investisseurs de bénéficier à plein de l’effet de levier et à ceux qui souhaitent se loger d’acquérir un bien à un prix supérieur. A titre d’exemple, un couple qui s’engageait à rembourser 1 500 euros par mois pendant 20 ans il y a quelques années pouvait emprunter environ 185 000 euros, avec des taux qui étaient proches de 7,5 %. Avec les mêmes mensualités, il est désormais possible d’emprunter près de 250 000 euros en profitant des meilleures offres, autour de 3 à 3,5 % en variable. S’il décide de porter la durée de son crédit à 25 ans voire 30 ans, comme c’est de plus en plus souvent la règle, il peut même obtenir jusqu’à 300 000 euros, soit près du double: de quoi d’absorber une bonne partie de la hausse des prix!

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Calculer la rentabilité de son investissement


En principe, pour un investisseur, le loyer doit couvrir l’ensemble des charges y compris le paiement des intérêts d’emprunt et dégager une marge suffisante pour amortir une partie du capital. Il est rare de parvenir à un autofinancement total.

Mais lorsqu’on apporte environ un tiers du montant de l’acquisition en fonds propres, elle doit ensuite se financer seule. Dans tous les cas, il est déconseillé de descendre en dessous d’une rentabilité brute de 4 % à 4,5 %, l’équivalent d’un bon taux fixe sur 15 ans.

Si l’opération est à but purement locatif, mieux vaut s’approcher des 6 % dans le neuf et tenter d’atteindre les 8 % dans l’ancien.

Faire des travaux
Les prix ont atteint de tels sommets qu’il peut être tentant d’acheter en mauvais état et donc un peu moins cher et de faire réaliser des travaux. Avec une TVA à 5,5 % (voir encadré), autant en profiter. La formule présente en plus l’avantage de faire baisser les frais de mutation.

La décote du bien doit être calculée en fonction de l’ampleur des travaux à prévoir. «Un simple toilettage, avec au programme la réfection des peintures et quelques aménagements, coûte généralement entre 150 et 450 euros du mètre carré. Pour une transformation profonde avec changement d’affectation des pièces, création de salle de bain et modification du gros œuvre, il faut en revanche prévoir un budget d’au moins 750 euros au mètre», prévient un syndic parisien. Il faut également tenir compte dans son calcul des délais nécessaires à la réalisation des devis puis des travaux, qui représentent une perte de loyer. Enfin, prudence: avec la TVA à 5,5 %, les carnets de commandes des entreprises sont pleins et il est parfois difficile de dénicher un artisan.

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